Основной причиной досрочного перехода на эскроу в «Талане» стало желание реализовать стратегию компании по географической экспансии. Компания планирует расширять регионы присутствия по 3-4 в год. Работа по новому законодательству открыла доступ к проектному финансированию по привлекательным ставкам — на прошлой неделе ДОМ.РФ заявил, что ставки не превысят 5,5-6% годовых. Такого на рынке недвижимости не было еще никогда.
Однако есть у работы по эскроу одна серьезная проблема. Она кардинально ухудшает и без того крайне медленную оборачиваемость собственного капитала застройщика, что приводит к замедлению темпов развития бизнеса.
В ситуации с эскроу собственный капитал застройщика, вложенный в жилой комплекс, «замораживается» до момента завершения проекта и проведения расчетов с уполномоченным банком. Поэтому показатель оборачиваемости ухудшился почти в два раза!
В новых условиях операционный цикл застройщика выглядит так: инвестируем в проект — 12 месяцев проектируем — 3 месяца проводим экспертизу и получаем разрешение на строительство — 24 месяца строим — по завершению проекта погашаем кредит. После получаем доступ к прибыли и к «замороженным» собственным средствам — инвестируем в новый проект — снова 12 месяцев проектируем — и так далее…
Другими словами, после завершения строительства жилого комплекса девелопер «теряет» целый год, при этом он должен оплачивать простои команды в ожидании нового старта.
Соответственно, в новых условиях застройщик остро будет нуждаться в дополнительном внешнем финансировании на подготовку следующего проекта для сокращения времени простоя.